Precios Inmobiliarios en Málaga 2026: Análisis Completo del Mercado
Guía completa sobre precios inmobiliarios en Málaga 2026. Explora valores por distrito, tendencias del mercado, oportunidades de inversión y consejos de expertos para compradores e inversores.
Precios Inmobiliarios en Málaga 2026: Análisis Completo del Mercado
Málaga se ha transformado de un destino tradicional de sol y playa en uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos de España. Con precios medios que alcanzan los 3.618 € por m² — casi un 40% por encima de la media nacional — y un crecimiento anual de dos dígitos, comprender este mercado es esencial para cualquier comprador o inversor serio.
Esta guía completa cubre todo lo que necesitas saber sobre los precios inmobiliarios en Málaga en 2026, desde análisis distrito por distrito hasta perspectivas de inversión.
Índice de Contenidos
- Panorama del Mercado
- Tendencias de Precios y Crecimiento Histórico
- Precios por Distrito
- Precios por Tipo de Propiedad
- Factores Clave que Influyen en los Precios
- Impulsores de Demanda y Perspectivas 2026
- Consideraciones para la Inversión
- Conclusión
Panorama del Mercado
Situación Actual del Mercado
| Indicador | Valor | Variación Interanual |
|---|---|---|
| Precio Medio (€/m²) | 3.618 € | +12,5% |
| Media Nacional España | 2.605 € | — |
| Compradores Extranjeros | 32%+ | Creciendo |
| Precio vs. 2015 | +100% | Duplicado |
El mercado de vivienda de Málaga ha seguido una trayectoria ascendente pronunciada durante 2024–2025, alcanzando niveles de precios récord a finales de 2025. A noviembre de 2025, el precio medio residencial se sitúa en torno a 3.618 € por m², aproximadamente un 12,5% más que el año anterior — marcando un máximo histórico.
Esta subida ha superado con creces el pico del ciclo anterior (2007/2008), con los precios de 2025 estableciendo nuevos récords en términos reales. Durante 2025, Málaga registró 10 meses consecutivos de ganancias anuales de dos dígitos antes de una ligera moderación a finales de año.
El Efecto "Silicon Valley Español"
Málaga ha evolucionado drásticamente en los últimos años:
- Centro Tecnológico: Grandes empresas incluyendo el centro de ciberseguridad de Google
- Parque Tecnológico de Málaga: Atrayendo talento e inversión internacional
- Infraestructura: Aeropuerto importante y conexiones de alta velocidad
- Calidad de Vida: Excelente clima, cultura, sanidad y educación
Málaga se ha transformado de un destino de "sol y playa" en un centro tecnológico y empresarial, atrayendo tanto a compradores nacionales como extranjeros que buscan estilo de vida, inversión o bases para trabajo remoto.
Tendencias de Precios y Crecimiento Histórico
Evolución de Precios (2018-2026)
| Año | Precio Medio (€/m²) | Crecimiento Anual |
|---|---|---|
| 2018 | ~2.100 € | — |
| 2019 | ~2.300 € | +9,5% |
| 2020 | ~2.400 € | +4,3% |
| 2021 | ~2.600 € | +8,3% |
| 2022 | ~2.900 € | +11,5% |
| 2023 | ~3.100 € | +6,9% |
| 2024 | ~3.300 € | +6,5% |
| 2025 | 3.618 € | +12,5% |
| 2026 (proy.) | ~3.850 € | +5-7% |
Los valores inmobiliarios se han duplicado desde mediados de la década de 2010, cuando los precios rondaban los 1.800–2.000 €/m². Las tasas de crecimiento anual recientes fueron excepcionalmente altas: ~+20% solo en 2024–25 en algunos segmentos.
Crecimiento por Distrito (2025)
| Distrito | Crecimiento Interanual | Tendencia Notable |
|---|---|---|
| Martiricos – La Roca | +246% | Nuevos desarrollos de lujo |
| Bailén – Miraflores | +28% | Impulso por extensión del metro |
| Teatinos – Universidad | +25% | Demanda de familias jóvenes |
| Churriana | +18% | Crecimiento zona aeropuerto |
| Este | +15% | Demanda de lujo sostenida |
El extraordinario incremento del +246% en Martiricos fue impulsado por la finalización de nuevos apartamentos de lujo en altura ("Torres Martiricos") que transformaron el barrio de ~1.000 €/m² a 3.700+ €/m² en solo un año.
Precios por Distrito
Los precios inmobiliarios de Málaga varían ampliamente por barrio, con una brecha de más del 100% entre las zonas más caras y las más asequibles. La siguiente tabla resume los precios medios de compra en los principales distritos de Málaga:
Resumen de Precios por Distrito
| Distrito | Media €/m² | Precio Medio Propiedad | Carácter |
|---|---|---|---|
| Este | 5.097 € | ~678.000 € | Costa exclusiva |
| Centro (Downtown) | 5.037 € | ~587.000 € | Núcleo histórico |
| Centro Histórico | 5.400 € | — | Centro ciudad premium |
| Carretera de Cádiz | 3.949 € | ~465.000 € | Franja costera |
| Teatinos – Universidad | 4.139 € | ~493.000 € | Expansión moderna |
| Puerto de la Torre | 4.218 € | ~368.000 € | Suburbano NO |
| Churriana | 3.644 € | ~432.000 € | Zona aeropuerto |
| Cruz de Humilladero | 3.556 € | ~360.000 € | Residencial oeste |
| Bailén – Miraflores | 3.251 € | ~256.000 € | Residencial norte |
| Campanillas | 3.926 € | ~384.000 € | Cercanía parque tecnológico |
| Ciudad Jardín | 2.739 € | ~236.000 € | Norte interior |
| Martiricos – La Roca | 2.980 € | ~289.000 € | Zona en regeneración |
Zonas Ultra-Premium
| Barrio | Media €/m² | Prima vs. Media Ciudad |
|---|---|---|
| La Térmica – Playa Sacaba | 10.020 € | +177% |
| La Malagueta | 9.178 € | +154% |
| Bellavista – El Morlaco | 8.675 € | +140% |
| Limonar | 6.500+ € | +80% |
| Monte Sancha | 6.000+ € | +66% |
Estos enclaves ultra-lujosos rivalizan ahora con los mercados más caros a nivel nacional, siendo Málaga la ciudad con mayor brecha de precios interna de España — el barrio más caro es ~115% más costoso que la media de la ciudad.
Destacados por Distrito
Este — La Costa Premium
El distrito Este ostenta los precios más altos de Málaga, incluyendo barrios prestigiosos como La Malagueta-Monte Sancha y Limonar.
Características:
- Apartamentos y villas de lujo en primera línea de playa
- Precios desde 5.000 € hasta 10.000+ € por m²
- Fuerte presencia de compradores internacionales
- Servicios premium y vistas al mar
Ideal para: Compradores de alto patrimonio que buscan prestigio y estilo de vida costero.
Centro (Downtown) — Histórico y Vibrante
El casco histórico ofrece propiedades con carácter, apartamentos boutique y excelente accesibilidad a atracciones culturales.
Características:
- Edificios históricos renovados
- Fuerte demanda de alquiler (turístico y largo plazo)
- 4.500 € – 5.500 € por m² típico
- Construcción nueva limitada
Ideal para: Compradores de estilo de vida, inversores orientados a alquiler turístico, entusiastas de la cultura.
Teatinos – Universidad — Crecimiento Moderno
Una zona de expansión más nueva con muchos desarrollos recientes, Teatinos experimentó uno de los crecimientos de precios más rápidos en 2025 (+25% interanual).
Características:
- Complejos de apartamentos modernos
- Demanda de universitarios y jóvenes profesionales
- 4.000 € – 4.500 € por m²
- Buenas conexiones de transporte
Ideal para: Familias jóvenes, inversores, compradores primerizos que buscan comodidades modernas.
Bailén – Miraflores — La Estrella Emergente
Distrito residencial norte con fuerte crecimiento (+28% interanual) impulsado por los planes de extensión del metro.
Características:
- Punto de entrada más asequible (~3.250 €/m²)
- Infraestructura en mejora
- Estaciones de metro llegando en 2027-28
- Fuerte potencial de revalorización
Ideal para: Buscadores de valor, inversores a largo plazo, familias con presupuesto ajustado.
Churriana — Proximidad al Aeropuerto
Periferia oeste cerca del aeropuerto, experimentando desarrollo significativo.
Características:
- 3.500 € – 3.800 €/m² de media
- Previsión de crecimiento +12-18% en 2026
- Nuevos desarrollos e infraestructura
- 15 minutos al centro de la ciudad
Ideal para: Inversores buscando crecimiento, viajeros frecuentes, compradores conscientes del valor.
Precios por Tipo de Propiedad
Apartamentos (Pisos)
| Tamaño/Tipo | Media €/m² | Precio Total Medio |
|---|---|---|
| Estudio/1 dormitorio | 4.313 € | ~180.000 € |
| 2 dormitorios | 4.667 € | ~280.000 € |
| 3 dormitorios | 3.937 € | ~350.000 € |
| 4+ dormitorios | 4.105 € | ~450.000 € |
| Media Ciudad | 4.240 € | ~462.000 € |
Dato clave: Los apartamentos de 2 dormitorios alcanzan el mayor €/m² (~4.667 €) ya que son el punto óptimo de demanda amplia entre solteros, parejas y familias pequeñas.
Áticos
Los áticos tienen una prima de ~20% más en €/m² que apartamentos similares en plantas intermedias.
| Ubicación | Rango de Precios |
|---|---|
| Zonas estándar | 400K € – 800K € |
| Costa premium | 800K € – 2M € |
| Ultra-lujo (vistas mar, piscina) | 1M € – 3M €+ |
Los áticos de alta gama en La Malagueta o Soho con vistas panorámicas al mar alcanzan 8.000–10.000 €/m².
Villas y Casas Independientes
| Categoría | Rango €/m² | Rango Precio Total |
|---|---|---|
| Suburbano estándar | 2.500 € – 3.000 € | 400K € – 700K € |
| Residencial de calidad | 3.000 € – 4.000 € | 600K € – 1,2M € |
| Lujo (Este, Limonar) | 4.000 € – 5.000 € | 1M € – 3M € |
| Ultra-lujo primera línea playa | 6.000+ € | 2M € – 5M €+ |
Casa independiente media: ~2.900–3.000 €/m² (vs ~3.840 € para pisos), pero precios totales más altos debido al mayor tamaño.
Adosados
| Tipo | Rango €/m² | Rango Precio Total |
|---|---|---|
| Antiguos/necesitan reforma | 2.000 € – 2.500 € | 250K € – 400K € |
| Reformados céntricos | 3.000 € – 4.000 € | 400K € – 600K € |
| Nuevos suburbanos | 2.500 € – 3.500 € | 350K € – 550K € |
| Alta gama con servicios | 3.500 € – 4.500 € | 500K € – 750K € |
Factores Clave que Influyen en los Precios
Impacto de Características Premium
| Característica | Prima de Precio | Notas |
|---|---|---|
| Vistas al Mar | +30-50% | Mayor valor añadido |
| Terraza | +6,5% | 4.518 €/m² vs 4.240 € media |
| Parking (garaje) | +16% | 4.933 €/m² vs media |
| Piscina | +10-20% | Esencial para lujo |
| Ascensor | +5% | Especialmente edificios antiguos |
| Primera Línea de Playa | +40-60% | Prima extrema |
Impacto del Número de Dormitorios
| Dormitorios | Media €/m² | Posición de Mercado |
|---|---|---|
| Estudio/1 dormitorio | 4.313 € | Entrada, alta demanda |
| 2 dormitorios | 4.667 € | Punto óptimo, mayor €/m² |
| 3 dormitorios | 3.937 € | Tamaño familiar, menor €/m² |
| 4+ dormitorios | 4.105 € | Viviendas grandes, nicho |
Prima por Vistas al Mar
El factor que más valor añade en Málaga son las vistas al mar. Los barrios costeros superan consistentemente a los demás:
- Las zonas con 8.000–10.000 €/m² (Sacaba, Malagueta) todas ofrecen vistas panorámicas al mar
- Unas buenas vistas al mar pueden añadir varios cientos de euros por m²
- Las propiedades en primera línea de playa tienen precios exponencialmente más altos
Ejemplo: Un apartamento de 90 m² a una manzana del mar podría costar 350.000 €, mientras que uno comparable con vistas al mar en la playa puede superar fácilmente los 500.000 €.
Impulsores de Demanda y Perspectivas 2026
Principales Impulsores de Demanda
1. Crecimiento Económico y Tecnológico
- Parque Tecnológico de Málaga atrayendo empresas internacionales
- Centro de ciberseguridad de Google y otras inversiones tech
- Nuevos empleos bien remunerados atrayendo profesionales de otras regiones
2. Compradores Internacionales
- 32%+ de las compras por extranjeros
- Principales nacionalidades: Británicos, alemanes, escandinavos, holandeses
- Atraídos por el clima, estilo de vida y valor vs. sus mercados de origen
- Golden Visa e incentivos fiscales
3. Turismo y Rentabilidad del Alquiler
- Fuerte demanda turística (destino cultural, puerto de cruceros)
- Rentabilidades de alquiler turístico: 6–10% anual
- Los alquileres de larga duración subieron ~+10% en 2024
- Nuevas regulaciones de alquiler vacacional en zonas saturadas
4. Inversión en Infraestructura
- Extensión del metro (nuevas estaciones 2027-28)
- Desarrollo del nuevo hospital público
- Ampliación del aeropuerto y mejoras portuarias
- Decenas de miles de nuevas viviendas planificadas hasta 2035
5. Atractivo del Trabajo Remoto
- Excelente clima y calidad de vida
- Aeropuerto internacional a 20 minutos del centro
- Rica cultura, sanidad y colegios
- Atractivo "Zoom Town" para nómadas digitales
Previsión del Mercado 2026
| Indicador | 2025 | Proyección 2026 |
|---|---|---|
| Crecimiento de Precios | +12,5% | +5-7% |
| Volumen de Transacciones | Alto, estabilizándose | Enfriamiento moderado |
| Demanda Extranjera | Fuerte | Sostenida |
| Oferta | Muy limitada | Ligero aumento |
Consenso de expertos: El crecimiento de precios se moderará a un solo dígito, pero no se espera corrección significativa. Ciertos distritos en desarrollo podrían ver incrementos de dos dígitos:
| Distrito | Previsión Crecimiento 2026 |
|---|---|
| Churriana | +12-18% |
| Cruz de Humilladero | +10-15% |
| Bailén-Miraflores | +8-12% |
| Teatinos | +8-10% |
| Costa premium | +3-5% (estabilizándose) |
Consideraciones para la Inversión
¿Por Qué Invertir en Málaga en 2026?
Fortalezas:
- Fuertes rentabilidades de alquiler (6-10% turístico, 4-6% largo plazo)
- Demanda internacional continuada
- Crecimiento del hub tecnológico impulsando el empleo
- Inversiones en infraestructura aumentando valores
- Beneficios de estilo de vida para uso personal
- Valor relativo vs. otros mercados mediterráneos
Consideraciones:
- Precios en máximos históricos
- Preocupaciones de asequibilidad para locales
- Nuevas regulaciones de alquiler vacacional
- Competencia por propiedades prime
- Potencial sensibilidad a tipos de interés
Rentabilidades de Inversión por Zona
| Tipo de Zona | Rentabilidad Alquiler | Potencial Revalorización |
|---|---|---|
| Centro (alquiler turístico) | 6-10% | Moderado |
| Teatinos (largo plazo) | 4-6% | Alto |
| Costa premium | 3-5% | Estable |
| Emergentes (Bailén, Churriana) | 5-7% | Muy Alto |
Consejos para Compradores en 2026
- Actúa con decisión en buenas propiedades — La competencia sigue siendo feroz
- Considera distritos emergentes — Bailén-Miraflores, Cruz de Humilladero, Churriana ofrecen potencial de crecimiento
- Verifica los precios — Usa datos notariales para comparaciones de ventas reales
- Ten en cuenta las regulaciones — Comprueba licencias de alquiler vacacional para propiedades de inversión
- Piensa a largo plazo — La especulación a corto plazo menos aconsejable a los niveles de precios actuales
- Contrata expertos locales — Navega un mercado complejo y de rápido movimiento
Conclusión
El mercado inmobiliario de Málaga en 2026 se caracteriza por precios récord y demanda sostenida, construidos sobre una base de dinamismo económico, atractivo internacional y excelencia en estilo de vida.
Puntos Clave:
- Precios medios en 3.618 €/m² — casi 40% por encima de la media nacional
- Los precios se han duplicado desde mediados de la década de 2010
- 32%+ de los compradores son internacionales
- Crecimiento moderándose al 5-7% en 2026 (desde 12,5% en 2025)
- Distritos emergentes (Bailén, Churriana, Cruz de Humilladero) ofrecen mejor potencial de crecimiento
- Zonas costeras ultra-premium (8.000–10.000 €/m²) entre las más caras de España
La transformación de Málaga en el "Silicon Valley español" ha cambiado fundamentalmente su mercado inmobiliario. Aunque el frenético crecimiento de 2025 puede moderarse, los impulsores de demanda subyacentes — crecimiento tecnológico, interés internacional, inversión en infraestructura y atractivo de estilo de vida — permanecen firmemente establecidos.
Para compradores e inversores, 2026 ofrece tanto oportunidades (barrios emergentes, rentabilidades de alquiler, potencial de revalorización) como desafíos (precios récord, competencia, cambios regulatorios). El éxito requerirá conocimiento del mercado, expectativas realistas y acción decisiva cuando aparezca la propiedad adecuada.
Fuentes
Datos de mercado recientes recopilados de:
- Idealista — Índices de precios e informes de tendencias anuales
- Fotocasa — Análisis de precios por distrito y estadísticas inmobiliarias
- Engel & Völkers — Informes del mercado de lujo y análisis por tipo de propiedad
- Pisos.com — Comparativas de precios por barrio (vía Cadena SER)
- 20 Minutos — Análisis de noticias locales y previsiones de expertos
- Bankinter — Perspectiva económica y proyecciones de precios
- Savills — Pipeline de desarrollo y previsiones de mercado
Los datos incluyen índices de precios a finales de 2025, informes de tendencias anuales y previsiones de expertos hasta 2026.
¿Listo para Anunciar tu Propiedad?
Ya sea que quieras vender o simplemente conocer el valor de tu propiedad, Settli lo hace fácil. Anuncia tu propiedad gratis y conecta directamente con compradores cualificados.
Anuncia tu Propiedad Gratis en Settli →
Esta guía es solo para fines informativos. Los precios de las propiedades varían según características específicas, estado y momento del mercado. Siempre realiza una due diligence exhaustiva y consulta a profesionales locales antes de tomar decisiones de inversión.